各行政村（社区、居委会、渔业社）、镇下属各单位、镇机关各部门、戴家村股份经济合作社：

为进一步加强农村集体资产监管，贯彻落实《关于海曙区农村集体资产交易实施办法（试行）的通知》（海资交管办〔2021〕2号）要求，制定《古林镇人民政府关于进一步完善农村集体资产租赁管理的指导意见》，现印发给你们，请遵照执行：

一、租赁的适用范围

集体资产交易是指集体资产、资源的使用权和经营权,通过发包、租赁等方式与本组织或组织外的法人、公民，通过公正、公平、公开的规范交易程序，拟订规范合同，确定双方当事人权利和义务的一种经济活动。

参与交易的农村集体资产和资源的范围:法律规定属于农村集体经济组织所有的资源性资产的承包权、使用权、经营权; 单项租赁合同估算价在5万元（含）以上的村级厂房、房屋、设备等资产和果园、塘山、公墓、土地、林地等资源;法律法规对涉及集体资产交易的范围、标准另有规定的，依照其规定。

二、租赁的具体要求

（一）有下列情形之一的经村股份经济合作社社员代表大会决议可以优先租赁:

1.承租人长期租赁、信誉较好，近三年未发生欠交租金、水电费以及被行政处罚、刑事处罚等问题的；

2.承租人属于镇级及以上招商引资项目相关主体范围的。

（二）有下列情形之一的经村股份经济合作社社员代表大会决议不予租赁:

1.承租人的经营行为不符合安全环保环境及食品卫生要求，被行政处罚规定限期内拒不整改或者未整改到位的；

2.承租人商业信用差，存在欠交租金、水电费等其他费用（欠交金额及次数由村股份经济合作社社员代表大会决议），擅自改变房屋结构、用途，擅自搭建，非法经营、恶意偷税漏税等行为的；

3.承租人未经村股份经济合作社社员代表大会决议擅自转租的；

4.承租人存在劳资或者债务纠纷、仲裁、诉讼处置决定规定限期内未及时执行或者未执行到位的；

5.承租人在租赁投标、竞标等过程中存在恶意抢标、敲诈勒索、故意毁约等情形的；

6.租赁资产存在权属争议、被依法采取限制措施等禁止交易的。

（三）集体资产首次出租、原承租户不再续租、村股份经济合作社社员代表大会决定公开交易的，应进镇交易站、海曙区资产交易平台或者借用其场地公开交易。符合优先承租条件的承租人，在同等条件下优先中标。

（四）权证存在争议的资产租赁原则上到镇农业农村办备案，由各村参照本意见续租或者无偿借用镇交易站、海曙区资产交易平台场地自行公开交易，村监会负责监管，镇交易站提供业务指导，但不承担相关法律责任。

（五）原承租户续租的，相关村应在租赁合同到期前60天对拟续租单位相关情况进行审核，经村股份经济合作社社员代表大会决议可以续租的，应在租赁合同到期前30天向镇交易站提出自行选取（定向）申请，经镇公共资源交易联席会议审查通过后，租赁当事双方办理续租手续。

（六）社会福利性质（如小学、幼儿园、养老用房等）资产、普惠性质（如银行、菜场等）资产、特殊用途资产（如通讯铁塔用地、服务重点工程或重点项目用地等）、符合优先承租条件需定向招租的资产租赁，由相关村向镇交易站提出自行选取（定向）或者限价竞拍申请，经镇公共资源交易联席会议审查通过后，由租赁当事双方办理续租或者承租手续，或者由相关村按照限价竞拍的方式公开交易。

（七）上级相关部门、镇党委政府另有规定、要求的，按照其规定、要求执行。

三、租赁的价格确定

1.租赁标的指导价格及合同价格一般应按照《关于海曙区农村集体资产交易实施办法（试行）的通知》（海资交管办〔2021〕2号）规定的方式产生。

2.商品房、新村住宅房屋及配套产权停车位等出租困难的，可以委托房屋租赁中介机构按照市场均价出租。

3.按照《关于海曙区农村集体资产交易实施办法（试行）的通知》（海资交管办〔2021〕2号）规定的方式难以计算或者难以评估的特殊资产（如通讯铁塔用地等）租赁价格由村股份经济合作社社员代表大会结合实际情况决议后产生。如上级主管部门另有规定的，按照其规定执行。

四、合同签订

1.所有租赁行为应当签订合同，且不得擅自转租;符合优先租赁条件自行选取（定向）招租的，应在所有租赁程序履行完毕且第一期租金和履约保证金付清后方可入驻启用。

2.租赁期限:农业、工业、商业、服务业用途资产合同租赁期限一般不超过3年，社会福利、普惠用途资产合同租赁期限一般不超过5年。

3.合同中应当明确先付租金后使用和缴纳履约保证金原则。(1)年租金在10万以下的合同签订时年租金一次性付清; (2)年租金在10万以上的，可以在合同签订时年租金一次性付清；也可以分2次支付，在合同签订时应交付不低于年租金的50%且不低于10万元，余额在第7个月第一周一次性付清；还可以分4次支付，在合同签订时应交付不低于年租金的25%且不低于10万元，余额平均分三次分别在第4个月、第7个月、第10个月第一周一次性付清。

履约保证金应在合同签订前一次性缴纳，其缴纳比例由村股份经济合作社社员代表大会讨论决定。对欠交租金的，从欠交之日起15天内，按50%的比例罚没履约保证金，超过15天的罚没全部履约保证金。

4.对特殊行业的合同到期后清退难度大的，采取租赁履约保证金逐年增加法，详细制定一案一策。

五、租赁程序

租赁的资产、资源应当按照《关于海曙区农村集体资产交易实施办法（试行）的通知》（海资交管办〔2021〕2号）、上级部门和镇有关村级小微权力、集体资产管理等相关文件要求的程序办理，并及时做好资料归档工作。

六、附则

本指导意见涉及党委议事规则内的项目需经镇党委会议研究同意才能实施。

本意见自发文之日起实施，凡原规定与本意见不相符的，按照本意见执行。法律、法规、部门规章和党委、政府及部门文件对农村集体资产交易实施工作的规定有调整或者另有规定的按照其最新规定执行。

本意见由古林镇公共资源交易站负责解释。

宁波市海曙区古林镇人民政府

2023年10月23日