各镇（乡）人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

为进一步规范区国有企业房产土地租赁行为，提高国有资产经营效益，推进清廉国企建设，根据相关法律法规，结合区国有企业实际，就加强区国有企业房产土地租赁管理工作，现提出以下指导意见：

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，坚持新发展理念，围绕做强做优做大国有企业，规范国有企业房产土地租赁管理工作，建立健全国有企业房产土地租赁管理制度，充分发挥市场配置资源作用，兼顾经济效益与社会效益，促进国有资产保值增值。

（二）工作原则

1.依法运营，规范操作。严格遵守国家相关法律法规和政策制度规定，规范开展房产土地租赁经营活动，确保国有资产安全有效运营。

2.健全制度，统筹管理。建立健全房产土地租赁管理制度，明确房产土地租赁管理主体，落实房产土地租赁管理责任，规范决策程序，加强监督管理，防范经营风险和廉政风险。

3.科学盘活，高效利用。采取有效措施盘活存量资产，提高房产土地利用效率；建立市场化定价机制，按照等价有偿和公开公平公正要求，实现国有资产保值增值。

（三）主要目标

通过努力，区国有企业房产土地租赁管理制度更加健全，管理机制更加完善，管理行为更加规范，实现应租尽租、应用尽用，资产空置闲置率进一步降低、利用效率效益进一步提高。

二、适用范围

（一）本意见适用于区属国有企业、区各镇（乡）街道所属国有企业以及区供销社所属集体企业（以下简称“企业”）。区属国有企业指区人民政府履行出资人职责的国有独资公司、国有控股公司以及其所属各级全资、控股、实际控制的子企业。区各镇（乡）街道所属国有企业指区各镇（乡）街道直接出资或未出资但受托履行出资人职责的国有独资公司、国有控股公司以及其所属各级全资、控股、实际控制的子企业。区各镇（乡）街道或部门（不含区供销社）负责设立或管理且拥有实际控制权的集体企业可参照执行。集团公司托管的国有企业和集体企业参照其子企业管理。

（二）本意见所称企业主管部门指区国资中心以外的直接出资或未出资但受托履行企业出资人职责的相关镇（乡）街道或部门。

（三）本意见所称房产土地指企业自有、受托管理或实际控制等，包括开发建设、收储、购入、划拨、无偿划入、借入、租入和受托管理等的各类房产、场地、土地以及构建物。

（四）本意见所称房产土地租赁指企业将房产土地以出租出借等形式将使用权让渡给自然人、法人以及其它组织（以下简称“承租人”）使用的行为。

（五）本意见所称专业类房产土地指企业经营的商业综合体或商场、专业市场、酒店、长租公寓、康养公寓、酒店式公寓以及经有关部门认定的用于招商引资的产业园区（写字楼）。企业专业类房产土地租赁不适用本意见，由企业所属集团公司或企业主管部门根据有关政府政策、市场规律、行业发展特点并参照本意见后制定相应管理制度进行规范。

（六）企业将房产土地（含专业类房产土地）使用权委托或承包给他人经营，或者以联营等名义合作，且不承担经营风险而获取收益的，应按本意见有关规定执行。

（七）政府对保障房、停车位、公建配套、文保房、直属公房等特殊资产租赁管理有规定的，从其规定。

（八）企业其他资产（如广告牌、设施设备等）的租赁，由企业所属集团公司或企业主管部门参照本意见并结合实际制定相应管理制度进行规范。

三、工作要求

（一）加强租赁集中管理。企业房产土地租赁应由所属集团公司或企业主管部门集体决策。经所属集团公司或企业主管部门授权，相应企业也可自主集体决策。

（二）完善租赁流程。企业应建立“制定方案、决策审批、实施招租、日常管理、风险防控、监督检查、责任追究”的闭环管理流程，建立高效、规范的租赁管理程序，实现租赁管理工作可追溯、可考核、可问责，提高租赁管理水平。

（三）规范租赁方案制订和内部决策。企业房产土地拟对外租赁，应制订租赁方案报相应决策机构审批，方案主要内容应包括：租赁资产的基本情况、承租人需具备的基本条件、招租方式、初步定价、租赁期限、租金支付方式以及递增率、履约保证金、招租须知以及合同范本等。未经相应决策机构批准，企业不得对外租赁房产土地。

（四）加强房产土地权证管理。企业应及时做好房产土地权证登记、变更，以及相关会计核算、档案文书等工作。对历史遗留权属证明不齐或未变更的，应采取积极措施推进确权。

（五）规范评估行为，健全租金定价机制。企业开展房产土地租赁，应委托有资质的资产评估中介机构对租金进行评估，以评估结果作为确定租金底价的依据。租期在3年（含）以上的，一般应设置租金增长率或增长机制。

（六）强化公开招租。企业房产土地租赁应按照公开公平公正原则，根据实际情况通过竞价、招标、综合评议等公开交易方式确定承租方。企业房产土地租赁有以下情形之一的，应在区级或区级以上政府的产权交易平台或公共资源交易平台进场交易：单宗或一次性招租的资产年租金评估价超过20万元；单宗或一次性招租的资产合同期租金总评估价超过100万元；单宗或一次性招租的资产建筑面积或土地使用权面积超过200平方米。上述情形以外的企业房产土地公开招租，企业可选择自行组织实施。

企业公开招租原则上不得对承租人设置资格条件，确需设置的，不能有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件应在公开招租方案和公告中作出特别说明，公告时间不得少于10个工作日。

承租人租赁企业房产土地，不得将其作为只对少数人开放、实行会员制的高档经营场所（私人会所），企业招租公告和合同文本中均应就此提前明示。

（七）规范非公开租赁。企业房产土地租赁涉及以下情形可采取非公开方式对外租赁，租赁价格由双方协商确定，且原则上不低于评估价：承租人为区属国有企业；承租人为区各镇（乡）街道所属国有企业；承租人为区各镇（乡）街道或部门；承租人为区各镇（乡）街道或部门负责设立或管理且拥有实际控制权的集体企业；租赁期不超过6个月的短租行为（严禁以连续短租方式规避公开招租）；经区级或区级以上政府批准的其他情形。

（八）扩大信息发布范围。企业公开招租（含进场交易和自行组织）必须通过区公共资源交易平台、招租资产现场共同发布招租信息，同时结合实际可选择在中介机构外网、企业外网或微信公众号、其他公共资源交易平台或产权交易平台等多种渠道进行发布，且积极探索拓展其他有影响的市级、省级信息发布平台或媒介，尽可能扩大信息受众。

（九）合理确定租期。企业房产土地租赁租期一般不超过5年。承租方对承租资产有较大投入的，租期可按投资回收期适当延长，最长不超过10年。因区委区政府中心工作、公益民生需要，或属超大面积公开招租，且要求承租人需投入大额资金用于特定用途改造等特殊情况的，经区政府批准租期可超过10年，但不得超过法律法规的相关规定期限。

（十）规范租赁底价调整行为。企业房产土地租赁底价不得低于评估价。租赁公告期满后，只产生一个符合条件的意向承租人的，可以协议成交，并按原发布渠道公示5个工作日后无异议和经原审批权限审批后方可实施，成交的租金价格按租赁底价与该意向承租人登记承租意向时提交的承租价格孰高原则确定；无报名者或公开招租未成交的，在评估有效期内原则上仍应以原评估价作为底价再次公开招租。对以不低于原评估价为底价公开招租两次（含）以上无人参与竞租的，可逐步降低租赁底价，但设置新的租赁底价低于原评估价90%的，应经原审批权限批准后方可重新组织公开招租。

（十一）加强租赁合同管理。企业应在成交后15日内与承租人签订房产土地租赁合同。租赁合同内容一般应包括以下方面：租赁双方的基本情况以及权利与义务；租赁资产基本情况；租赁期限、租赁价格以及支付方式；租赁期间发生费用的承担方式；合同终止时装修的处置方式；合同解除、违约责任以及免责条款；争议解决方式及其他约定条款。企业原则上不可承诺租期结束后认购或收购承租人的固定资产或装修投入。

（十二）严格限制转租行为。承租人转租应经企业同意。企业公开招租时，应在招租公告中披露是否允许转租，未披露的成交后原则上不得转租。企业同时应在租赁合同中作出明确约定，承租人擅自转租，企业有权终止租赁合同，由此造成一切损失，由承租人承担。

（十三）严格限制装修宽限期。企业房产土地租赁一般不设装修宽限期；确需大规模装修且建筑面积较大的，可视情况给予不超过3个月的装修宽限期；确需大规模装修且建筑面积超大的，可视情况适当延长装修宽限期，但最长不得超过6个月。企业房产土地租赁装修宽限期具体条件、面积、期限、减免租金等规则，由企业结合实际研究确定。企业房产土地租赁装修宽限期计入合同租期，租金自租期开始时计算，若装修宽限期可减收或免收租金且公开招租的，应在招租公告中提前予以披露。

（十四）规范租赁合同到期招租管理。租赁期限届满，企业应依照合同约定收回租赁资产，如相关资产仍拟继续对外租赁的，应重新公开招租。重新招租一般应在合同到期前2个月，由企业重新制定方案按权限报批后实施。

在原租赁期限已到，但新的招租工作尚未完成期间内，如原承租人愿意继续租赁的，企业可与原承租人按月签订临时租赁协议。临时租赁协议连续最长不得超过6个月，租金按原合同标准和评估价孰高原则确定，但应向原承租人声明该临时租赁协议在招租工作结束后即予终止。

在重新招租方案获批前，原承租人提请续租的，同时满足以下条件并按权限报批后可以协议续租：（1）履约记录良好；（2）原租赁合同通过公开招租签订；（3）续租最低价格以原合同价和评估价孰高原则确定；（4）接受企业的续租方案。续租期限不得超过3年，且只能续租一次。

（十五）优化合同履约管理。企业应加强租赁合同签订前的摸底调查，对承租人进行资信审查，探索建立履约担保、信用以及诚信审核制度。加强租赁合同履约管理，合理收取履约保证金，可要求承租人提供必要的财产担保。

（十六）加强租赁房产土地日常管理。企业应落实专门机构和人员负责租赁房产土地日常管理，建立定期检查机制；对每宗租赁房产土地建立专门台账，逐一记录租金收缴情况，定期检查保证合同顺利履行。若承租人不履行或不完全履行合同的，企业应依法及时采取有效措施，确保国有资产安全。企业在租赁过程中形成实际损失的，按企业违规经营投资责任追究办法相关责任追究权限，由企业自主核销或经报批后予以核销。

（十七）建立欠租催收工作机制。企业应加强欠租风险防控,对租金赊欠要执行分级审批和督导制度，拖欠的租金要明确催收责任人，建立欠款回收考核制度，促进欠租催缴和收回，确保国有资产安全，维护企业合法权益。

（十八）规范档案管理。企业应加强房产土地档案管理，妥善保管房产土地权证、租赁合同等相关文件，及时掌握租赁合同变更情况，为优化强化房产土地租赁管理提供准确可靠的档案资料支撑。

四、保障机制

（一）加强组织领导。区国资中心负责指导企业建立健全房产土地租赁管理制度，加强租赁工作引导和监督检查，不断探索完善租赁管理指导意见。集团公司和企业主管部门是所属企业房产土地租赁工作的责任主体和管理主体，应切实加强组织领导，结合所属企业实际，建立健全所属企业房产土地租赁管理制度。企业作为房产土地租赁工作的实施主体负责具体落实。

（二）完善动态监管。区国资中心应对企业房产土地租赁管理不定期开展专项检查工作。企业应于每季度的次月就截止至上季度末的房产土地租赁管理情况上报区国资中心。

（三）强化监督考核。区国资中心应加强对企业房产土地租赁管理的跟踪督导、业务指导和考核评价，对管理不到位、工作不落实、问题反映突出的企业，给予责令整改督办等处理。企业相关责任人在租赁过程中违反法律法规、规章制度，滥用职权、玩忽职守，造成损失的，依法依规追究责任。

本意见自印发之日起施行，此前有关规定同时废止。

宁波市海曙区国有资产管理中心

2022年2月8日