文件有效性： 有效
文件编号： 海政办发〔2022〕67号
规范性文件编号： BHSD01-2022-0007
各镇（乡）人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位:
《关于加快发展保障性租赁住房的实施细则（试行）》已经区政府常务会议审核通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
宁波市海曙区人民政府办公室
2022年11月25日
（此件公开发布）
关于加快发展保障性租赁住房的实施细则（试行）
为加快发展我区保障性租赁住房，着力解决辖区新市民、青年人等群体住房需求，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办〔2021〕22号）、《浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》（浙政办发〔2021〕59号）、《宁波市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（甬政办发〔2021〕83号）和《浙江省住房和城乡建设厅等11部门关于加快推进保障性租赁住房项目认定的通知》（浙建保发〔2022〕40号）等文件规定，经区政府同意，制定本实施细则。
本区内保障性租赁住房的房源筹集、运营、监督管理等活动，适用本细则。
一、对象标准
（一）保障对象
保障性租赁住房主要面向在本区内稳定就业的无房新市民、青年人等群体。其中产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工；轨道交通站点和城市建设重点片区等区域建设的保障性租赁住房，重点面向符合条件的新就业青年人和从事公共服务行业人员。
（二）房源标准
1.筹集方式。保障性租赁住房可通过新建、改建和转化方式筹集。其中利用产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、集体经营性建设用地、新供应国有建设用地新建的保障性租赁住房项目为新建类项目；利用非居住存量房屋、存量住房改建、改造的保障性租赁住房项目为改建类项目；利用已建成存量住房转化的保障性租赁住房项目为转化类项目。
本区行政事业单位和国有企业持有或运营的租赁住房，应主动申报保障性租赁住房。已享受中央、地方各类政策支持的租赁住房项目且符合规定的，应纳入保障性租赁住房管理。
2.建设标准。保障性租赁住房建设标准应遵循《保障性住房建设标准》（DBJ33/T1011-2022）和《宁波市住房和城乡建设局 宁波市自然资源和规划局<关于印发宁波市租赁住房设计导则（试行）>的通知》（甬建发〔2022〕27号）文件相关规定。新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，其中宿舍型保障性租赁住房以建筑面积不超过40平方米的小户型为主，单个项目的建筑面积不少于3000平方米且不少于50套（间）。存量房屋用作保障性租赁住房的，可以适当放宽建筑面积标准，单个项目的保障性租赁住房数量原则上不少于30套（间）。
产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，以宿舍型保障性租赁住房为主。轨道交通站点附近和城市建设重点片区建设的保障性租赁住房，要合理设计户型，配齐公共空间和配套设施。商业、办公、旅馆、科研教育等非居住既有建筑改建为保障性租赁住房的，应以地块、楼栋或相对独立部分为基本改建单元。
（三）租金标准
市场主体新建或改建保障性租赁住房，平均租金应低于同地段同品质市场租赁房的平均租金，具体租金标准由投资建设或运营单位委托第三方专业机构评估确定。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租金标准在低于同地段同品质市场租赁房的平均租金基础上可自行确定。已纳入保障性租赁住房规范管理的中央财政支持住房租赁市场发展试点项目，租金已有约定的按照约定标准执行。租赁用地出让时，已在出让条件中明确保障性租赁住房租金标准的，按照约定执行。对维持城市基本运行的重点行业一线人员，对本区重点产业、企业的一线人员等重点保障对象，可在不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的基础上进一步降低租金标准。
二、项目管理
（一）项目认定
保障性租赁住房项目认定工作由区保障性租赁住房工作领导小组办公室（以下简称“领导小组办公室”）负责统筹协调。新建类项目由土地使用权人持土地出让合同或划拨决定书等有关材料（详见附件1、2，下同）提出项目认定申请，领导小组办公室对符合条件的项目直接出具项目认定书（详见附件3，下同），认定时间原则上不超过20个工作日；改建类项目由土地使用权人或房屋所有权人持不动产证等有关材料提出项目认定申请，领导小组办公室组织海曙自然资源规划分局、区经信局、海曙生态环境分局、属地镇（乡）、街道、望春工业园区管委会等相关部门，按照职责分工对申报认定为保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案实施联合审查，符合条件的，出具保障性租赁住房项目认定书，认定时间原则上不超过20个工作日；转化类项目由房屋所有权人或委托运营单位持不动产证等有关材料提出项目认定申请，领导小组办公室组织属地镇（乡）街道对项目分配、运营管理方案联审后出具项目认定书，认定时间原则上不超过10个工作日。
对已取得保障性租赁住房项目认定书的项目，因在办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续过程中，不符合审批条件确实无法办理相关手续的，或因征收拆迁、政策限制等因素无法继续运营的，经领导小组审查同意后，注销项目认定书（详见附件4），项目退出后，不再享受对保障性租赁住房的专门支持政策。
（二）权属管理
新建的保障性租赁住房项目应整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押。整体转让的保障性租赁住房项目，需报领导小组办公室审核同意，海曙自然资源和规划分局根据领导小组办公室审核意见办理转移登记，整体转让后保障性租赁住房性质和土地用途不变。工业项目范围内建设的保障性租赁住房须与生产性厂房一并转让，不得单独转让。
（三）规范运营
保障性租赁住房的投资建设单位，应整体持有并持续出租运营保障性租赁住房项目，不得销售或变相销售。投资建设单位委托或授权第三方企业运营保障性租赁住房项目的，对受托第三方企业的运营负监督主体责任，并与第三方企业就租赁合同义务对承租人承担连带责任。投资建设和运营单位是保障性租赁住房的管理主体，应制定具体运营管理办法、公示租金标准，及时完成保障性租赁住房管理服务系统数据录入工作，做好申请、网签备案、入住人员登记、租金收缴和退出等日常管理工作，租金评估报告需报区住建局备案。
三、申请登记
（一）申请受理
符合条件的申请人应持身份证明、无房证明等申请材料到保障性租赁住房项目运营管理单位进行登记，由运营管理单位进行准入审核。其中，对于职工住房需求集中的企事业单位可由单位统一提出申请，集中租赁保障性租赁住房作为职工宿舍，企事业单位负责申请入住职工的初审，运营管理单位负责准入审核。
（二）审核管理
运营管理单位应实行常态化申请登记，在优先满足保障对象的前提下，允许闲置半年（含）以上的保障性租赁住房面向市场出租。面向保障对象出租的，租期一般不超过3年；面向市场出租的，租期最长不超过1年。租赁合同期满前一个月，核验保障对象是否符合续租条件。
已入住保障性租赁住房的家庭，在获得公租房实物配租保障或取得其他产权型住房后，应及时退出保障性租赁住房。
四、支持政策
（一）土地政策方面
在编制年度住宅用地供应计划时，单列保障性租赁住房用地计划，保障性租赁住房用地供应面积占住宅用地供应面积按上级文件规定执行。
在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，对企事业单位依法取得使用权的土地，按相关程序批准后，用于建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨土地可继续保留划拨方式，允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
闲置和低效利用的商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋，根据《海曙区非住宅改建保障性租赁住房的操作规程》（详见附件6）规定，经领导小组办公室牵头各部门联合会审，符合条件的允许改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款，在项目认定期间，享受保障性租赁住房各项优惠政策。
对企事业单位自有闲置土地、存量闲置房屋建设保障性租赁住房等不涉及土地权属变化的项目，可使用已有的用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，在符合全域国土空间综合整治要求和尊重农村集体意愿的前提下，农村集体经济组织经属地镇（乡）批准，允许利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。
（二）财税政策方面
贯彻落实上级文件规定的相关财政优惠政策。列入年度目标任务或年度建设计划的新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设项目，可按规定申报中央预算内投资。积极争取中央、省、市各项补助资金或补助政策，对符合规定纳入保障性租赁住房管理的存量租赁住房给予适当补助，区级财政结合现有经费渠道予以支持。按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）等有关规定的要求，落实保障性租赁住房项目有关税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
（三）金融政策方面
根据省、市政策规定，支持银行业金融机构以市场化方式为保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，为改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，并在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间债券市场发债融资。
（四）审批支持方面
保障性租赁住房的投资建设单位或受托运营单位可凭保障性租赁住房项目认定书，通过投资项目在线审批监管平台办理审批手续。各相关部门要优化审批流程，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率。对新建的保障性租赁住房项目，鼓励采取告知承诺制，可分阶段办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续。
（五）国企支持方面
国有企业应发挥示范引领作用，积极参与保障性租赁住房的建设和运营管理。鼓励国有企业参与保障性租赁住房专项工作任务，由区国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围，做好统筹兼顾。
（六）民用水电气方面
符合国家、省、市相关规定，纳入保障性租赁住房管理的项目，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
五、保障措施
（一）加强组织领导
区保障性租赁住房工作领导小组负责协调解决保障性租赁住房工作推进中的重大事宜，领导小组办公室设在区住建局。具体职责如下：
区住建局：负责领导小组办公室日常工作，牵头做好保障性租赁住房监测评价及日常督查；负责牵头做好保障性租赁住房项目认定、计划上报、指导运营主体做好准入、退出、运营管理等工作；负责建设主体项目施工许可审批和质量安全监督；协助争取上级财政资金补助。
区发改局：负责做好保障性租赁住房项目立项审批、中央预算内投资争取和管理、REITs试点申报等工作；
区经信局：负责工业宿舍类保障性租赁住房的相关工作；
区财政局：负责上级财政资金支持，筹集落实区级资金；
区人力社保局：负责新市民、青年人社保认定、协助人才保障性租赁住房保障初审等相关工作。
区统计局：负责保障性租赁住房投资入统相关工作。
区综合执法局：落实保障性租赁住房用气价格执行居民标准、分表计量工作；
区国资中心：负责区属国有企业参与保障性租赁住房纳入国有企业考核评价工作；
区金融发展服务中心：负责保障性租赁住房金融支持政策落实工作；
海曙自然资源规划分局：负责做好保障性租赁住房项目规划审批、用地供应、权属登记等工作；落实土地支持政策，非改住项目审核工作；
海曙生态环境分局：负责保障性租赁住房项目环评等工作；
区税务局：负责落实税费减免优惠政策；
海曙开投集团、海曙国投集团：负责所属保障性租赁住房的建设和运营管理等工作；
区供电局：负责保障性租赁住房用电价格执行居民标准、分表计量；
市水务集团海曙分公司：负责保障性租赁住房用水价格执行居民标准、分表计量；
各镇（乡）街道、望春工业园区管委会：负责属地保障性租赁住房项目的筹集工作；参于企业改建保障性租赁住房的联审工作；做好属地保障性租赁住房运营项目的相关管理工作。
（二）加强宣传引导
充分利用报刊、宣传手册等传统媒体及互联网等新媒体，多渠道、广覆盖大力宣传保障性租赁住房政策，让广大企业、群众知晓政策规定，熟知办理流程。畅通线上线下沟通交流渠道，主动收集整理市场主体和群众的意见建议，及时回应社会关切，加强舆情监测，严肃查处散布谣言、恶意炒作等违法违规行为，营造良好的社会舆论氛围。
（三）加强监督核查
按照“部门联动、属地负责”原则，将发展保障性租赁住房工作纳入区年度工作目标管理考核。落实信用评价和联合惩戒机制，加大对保障性租赁住房建设、投资和运营单位的监管力度。依托浙江省保障性租赁住房管理服务系统，落实保障性租赁住房房源核验、合同备案、保障对象核查等全过程监管。
六、附则
区属国有企业工业改建项目按照“一事一议”方式报区政府专题会议明确。本细则中未明确的情形，由领导小组办公室组织相关成员单位协商一致形成书面意见后组织实施，重大问题书面报区保障性租赁住房工作领导小组同意后组织实施。今后上级如有新的政策则按新政策执行。
本实施细则从2022年11月25日开始实施。